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《危盤解碼—滯銷樓盤突圍謀略》第一章破譯樓盤遭遇危機的因素(1)
作者:寒水石 時間:2006-1-11 字體:[大] [中] [小]
《危盤解碼》是國內第一部專業(yè)探討滯銷樓盤突圍謀略的著作,書中詳細分析了樓盤滯銷的因素,并建立了一整套滯銷樓盤診斷系統(tǒng),操盤者只須按圖索驥即可分析滯銷癥結。書中針對各種滯銷癥結,總結出十四種突圍途徑,并運用大量案例,深入淺出地探討各突圍途徑的策略應用,使全書不但具有借鑒意義更具有謀略導引價值。
本書對樓盤危機的防范進行了有益的探索,提出防范樓盤危機的全新營銷模式——“六維營銷體系”!傲S營銷體系”,使房地產開發(fā)與營銷從繁雜無序的工作中徹底解脫出來,從而進入清晰順暢的操作體系,對樓盤開發(fā)與營銷具有很強的指導作用。
本書既運用了國內沿海地區(qū)的案例,也運用了內地特別是西部的案例,使案例更具有實戰(zhàn)的普遍借鑒意義。
該書體系嚴謹,案例豐富,是房地產開發(fā)商、房地產經紀公司、營銷策劃與廣告公司的難得讀本。尤其房地產業(yè)在政策調控下,風云變幻的今天,對大量逆境中的樓盤突圍的具有很高的啟迪借鑒價值。
精要導讀
!理論與實戰(zhàn)雙層面剖析滯銷樓盤成因,深入淺出陳述危機因素。
《第一章:破譯樓盤遭遇危機的因素》
!科學周密,步步推進,由表及里,為滯銷樓盤做一次全面“CT”。
《第二章:滯銷樓盤全方位診斷》
!劍走偏鋒,奇勝正合。突圍策略,不在甩賣逃盤,意在突圍效益最大化。經典意義上的知名案例,其操盤的指導性與借鑒意義雙重送達。
《第三章:滯銷樓盤突圍途徑》
!鮮活的案例,原始的文本,讓您全面領會危盤診斷與突圍的精義所在。
《第四章:滯銷樓盤全程突圍案例解碼》
!樓盤出世,形如彎弓射箭,出而無返。如何避免樓盤置身四面楚歌,防范操控失誤,其中要義了然于胸。
《第五章:危機防范完全攻略》
!全局統(tǒng)籌,經緯韜略,大量詳實案例提供鏡鑒,邀您一起分享“逆境飄揚”的快感。
!理論與實戰(zhàn)雙層面剖析滯銷樓盤成因,深入淺出陳述危機因素。
《第一章:破譯樓盤遭遇危機的因素》
!科學周密,步步推進,由表及里,為滯銷樓盤做一次全面“CT”。
《第二章:滯銷樓盤全方位診斷》
!劍走偏鋒,奇勝正合。突圍策略,不在甩賣逃盤,意在突圍效益最大化。經典意義上的知名案例,其操盤的指導性與借鑒意義雙重送達。
《第三章:滯銷樓盤突圍途徑》
!鮮活的案例,原始的文本,讓您全面領會危盤診斷與突圍的精義所在。
《第四章:滯銷樓盤全程突圍案例解碼》
!樓盤出世,形如彎弓射箭,出而無返。如何避免樓盤置身四面楚歌,防范操控失誤,其中要義了然于胸。
《第五章:危機防范完全攻略》
!全局統(tǒng)籌,經緯韜略,大量詳實案例提供鏡鑒,邀您一起分享“逆境飄揚”的快感。
第一節(jié) 危機四伏的房地產市場
《讀者》曾經載過名為《大師的敗筆》的一篇文章,其內容是說,一位建筑大師一生杰作無數,在過完65歲壽誕之后,他向外界宣稱:等完成封筆之作便歸隱林泉。
一言方出,求他設計樓宇者便踏破門檻。
大師自有大師的想法。他一生學富五車,閱歷無數,最大的遺憾就是時下人們批評的,把城市空間分割得支離破碎,樓房之間的絕對獨立加速了都市人情的冷漠。他自己也深有感觸。于是,靈感像火花一樣迸射出來,一種嶄新的創(chuàng)作理念也日趨成熟——他要打破傳統(tǒng)的樓房設計形式,力求讓住戶之間開辟一條交流和交往的通道,使人們相互之間不再隔離而充滿大家庭般的歡樂與溫馨。
一位頗具膽識和超前意識的房地產商很贊同他的觀點和理念,出巨資請他設計。經過數月苦戰(zhàn),圖紙出來了。不但業(yè)內人士叫好,媒介與學術界也交口稱贊,房地產商更是信心十足,立馬投資施工。
令人驚訝的是,大師的全新設計卻叫好不叫座。樓盤成交額始終處于低迷狀態(tài)。
房地產商急了,于是責成公司信息部門去做市場調研。調研結果出來了,原來人們不肯掏錢買房的原因,是嫌這樣的設計雖然令人耳目一新,也覺得更舒爽,但鄰里之間交往多了,不利于處理相互之間的關系;孩子們在這樣的環(huán)境里活動空間是大了,但又不好看管;還有,空間一大,人員復雜,對于防盜之類人人擔心的事十分不利------
設計大師聽到了這個反饋,心中絞痛不已,他退還了所有的設計費,辦了退休手續(xù),與老伴兒回鄉(xiāng)下隱居去了。臨行前,他對眾人感慨道:我只識圖紙不識人,這是我一生最大的敗筆。
如果將此僅看作一則故事的話,每個人都會輕松很多,然而,現(xiàn)實中的地產悲劇也許更加殘酷。
坐落在北京昌平縣沙河小寨村的玫瑰園,是北京搶手的別墅區(qū)。然而就在幾年前,著名的房地產經紀商香港利達行卻在這里上演過一幕凄涼的悲劇。
香港利達行由地產老前輩鄧智仁先生創(chuàng)立于1984年,是香港三大地產代理商之一,與中原物業(yè)和美聯(lián)物業(yè)齊名,在香港設利達行分店過百家。但是這一位聲名顯赫的地產先輩卻在這里兵敗如山倒,血本無歸。
鄧智仁先生自己都不得不承認:“我是全北京最失敗的人。”
“我在廣州待了一年,每天都在反省、檢討,為什么會遭遇到這樣的失?”“玫瑰園”故主鄧智仁捫心自問:“香港人這么精明,為什么有些香港人在內地房地產市場上會賠錢?”
鄧智仁經過反思,總結出了幾個失敗的原因:
第一,按香港的游戲規(guī)則行事,投資不是建立在對當地市場的充分了解之上;
第二,管理上太依賴香港人,本地化不夠,導致競爭力下降。
第三,在法律和政策方面把握不準。
從以上鄧智仁的自我總結可以看出,鄧智仁失敗可以大致歸結為四個字:“水土不服”。
然而,即使深暗本土規(guī)則的開發(fā)商其失敗的案例也是不勝枚舉。
某上市公司屬下的房地產開發(fā)有限公司,是新疆本土房地產開發(fā)商三大巨頭之一,成功開發(fā)了天際大廈、天鴻山莊等著名樓盤,并在上海、深圳等地都有其成功的開發(fā)案例,但近年在烏魯木齊開發(fā)的某某名門卻讓其元氣大傷。
某某名門,位于烏魯木齊的市中心楊子江路,社區(qū)建在著名景觀體系之一的“蜘蛛山”腳下,并環(huán)擁人民公園、紅山公園,自然環(huán)境得天獨厚。其規(guī)劃設計更是出資800萬聘請國內知名規(guī)劃設計機構設計,小區(qū)還獲得了“中國房地產園林景觀獎”等幾個大的獎項。物業(yè)由新疆一家五星級酒店物業(yè)管理公司托管,是新疆第一個由五星級酒店物管接管的小區(qū)。就這個號稱新疆“尊貴仰止”的樓盤,這樣一個眾多美譽加身的樓盤,2001年正式推廣,歷時3年,推廣費用2000余萬,窮其招數,至2004年6月份,售賣率僅有其三分之一,被業(yè)界稱為新疆“最失敗的樓盤”。
像這樣失敗的案例在國內各大中城市里很多。過多失敗案例的慘痛教訓,不得不讓人談到房地產時第一個話題是“高利潤”,接著的一個話題就是“高風險”。
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