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《危盤解碼—滯銷樓盤突圍謀略》第一章破譯樓盤遭遇危機的因素（1）
作者：寒水石 時間：2006-1-11 字體：[大] [中] [小]
《危盤解碼》是國內(nèi)第一部專業(yè)探討滯銷樓盤突圍謀略的著作，書中詳細分析了樓盤滯銷的因素，并建立了一整套滯銷樓盤診斷系統(tǒng)，操盤者只須按圖索驥即可分析滯銷癥結(jié)。書中針對各種滯銷癥結(jié)，總結(jié)出十四種突圍途徑，并運用大量案例，深入淺出地探討各突圍途徑的策略應用，使全書不但具有借鑒意義更具有謀略導引價值。
本書對樓盤危機的防范進行了有益的探索，提出防范樓盤危機的全新營銷模式——“六維營銷體系”�！傲S營銷體系”，使房地產(chǎn)開發(fā)與營銷從繁雜無序的工作中徹底解脫出來，從而進入清晰順暢的操作體系，對樓盤開發(fā)與營銷具有很強的指導作用。
本書既運用了國內(nèi)沿海地區(qū)的案例，也運用了內(nèi)地特別是西部的案例，使案例更具有實戰(zhàn)的普遍借鑒意義。
該書體系嚴謹，案例豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、營銷策劃與廣告公司的難得讀本。尤其房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)控下，風云變幻的今天，對大量逆境中的樓盤突圍的具有很高的啟迪借鑒價值。
精要導讀
！理論與實戰(zhàn)雙層面剖析滯銷樓盤成因，深入淺出陳述危機因素。
《第一章：破譯樓盤遭遇危機的因素》
！科學周密，步步推進，由表及里，為滯銷樓盤做一次全面“CT”。
《第二章：滯銷樓盤全方位診斷》
！劍走偏鋒，奇勝正合。突圍策略，不在甩賣逃盤，意在突圍效益最大化。經(jīng)典意義上的知名案例，其操盤的指導性與借鑒意義雙重送達。
《第三章：滯銷樓盤突圍途徑》
！鮮活的案例，原始的文本，讓您全面領會危盤診斷與突圍的精義所在。
《第四章：滯銷樓盤全程突圍案例解碼》
！樓盤出世，形如彎弓射箭，出而無返。如何避免樓盤置身四面楚歌，防范操控失誤，其中要義了然于胸。
《第五章：危機防范完全攻略》
！全局統(tǒng)籌，經(jīng)緯韜略，大量詳實案例提供鏡鑒，邀您一起分享“逆境飄揚”的快感。
！理論與實戰(zhàn)雙層面剖析滯銷樓盤成因，深入淺出陳述危機因素。
《第一章：破譯樓盤遭遇危機的因素》
！科學周密，步步推進，由表及里，為滯銷樓盤做一次全面“CT”。
《第二章：滯銷樓盤全方位診斷》
！劍走偏鋒，奇勝正合。突圍策略，不在甩賣逃盤，意在突圍效益最大化。經(jīng)典意義上的知名案例，其操盤的指導性與借鑒意義雙重送達。
《第三章：滯銷樓盤突圍途徑》
！鮮活的案例，原始的文本，讓您全面領會危盤診斷與突圍的精義所在。
《第四章：滯銷樓盤全程突圍案例解碼》
！樓盤出世，形如彎弓射箭，出而無返。如何避免樓盤置身四面楚歌，防范操控失誤，其中要義了然于胸。
《第五章：危機防范完全攻略》
！全局統(tǒng)籌，經(jīng)緯韜略，大量詳實案例提供鏡鑒，邀您一起分享“逆境飄揚”的快感。
第一節(jié) 危機四伏的房地產(chǎn)市場
《讀者》曾經(jīng)載過名為《大師的敗筆》的一篇文章，其內(nèi)容是說，一位建筑大師一生杰作無數(shù)，在過完65歲壽誕之后，他向外界宣稱：等完成封筆之作便歸隱林泉。
一言方出，求他設計樓宇者便踏破門檻。
大師自有大師的想法。他一生學富五車，閱歷無數(shù)，最大的遺憾就是時下人們批評的，把城市空間分割得支離破碎，樓房之間的絕對獨立加速了都市人情的冷漠。他自己也深有感觸。于是，靈感像火花一樣迸射出來，一種嶄新的創(chuàng)作理念也日趨成熟——他要打破傳統(tǒng)的樓房設計形式，力求讓住戶之間開辟一條交流和交往的通道，使人們相互之間不再隔離而充滿大家庭般的歡樂與溫馨。
一位頗具膽識和超前意識的房地產(chǎn)商很贊同他的觀點和理念，出巨資請他設計。經(jīng)過數(shù)月苦戰(zhàn)，圖紙出來了。不但業(yè)內(nèi)人士叫好，媒介與學術界也交口稱贊，房地產(chǎn)商更是信心十足，立馬投資施工。
令人驚訝的是，大師的全新設計卻叫好不叫座。樓盤成交額始終處于低迷狀態(tài)。
房地產(chǎn)商急了，于是責成公司信息部門去做市場調(diào)研。調(diào)研結(jié)果出來了，原來人們不肯掏錢買房的原因，是嫌這樣的設計雖然令人耳目一新，也覺得更舒爽，但鄰里之間交往多了，不利于處理相互之間的關系；孩子們在這樣的環(huán)境里活動空間是大了，但又不好看管；還有，空間一大，人員復雜，對于防盜之類人人擔心的事十分不利------
設計大師聽到了這個反饋，心中絞痛不已，他退還了所有的設計費，辦了退休手續(xù)，與老伴兒回鄉(xiāng)下隱居去了。臨行前，他對眾人感慨道：我只識圖紙不識人，這是我一生最大的敗筆。
如果將此僅看作一則故事的話，每個人都會輕松很多，然而，現(xiàn)實中的地產(chǎn)悲劇也許更加殘酷。
坐落在北京昌平縣沙河小寨村的玫瑰園，是北京搶手的別墅區(qū)。然而就在幾年前，著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀商香港利達行卻在這里上演過一幕凄涼的悲劇。
香港利達行由地產(chǎn)老前輩鄧智仁先生創(chuàng)立于1984年，是香港三大地產(chǎn)代理商之一，與中原物業(yè)和美聯(lián)物業(yè)齊名，在香港設利達行分店過百家。但是這一位聲名顯赫的地產(chǎn)先輩卻在這里兵敗如山倒，血本無歸。
鄧智仁先生自己都不得不承認：“我是全北京最失敗的人�！�
“我在廣州待了一年，每天都在反省、檢討，為什么會遭遇到這樣的失�。俊薄懊倒鍒@”故主鄧智仁捫心自問：“香港人這么精明，為什么有些香港人在內(nèi)地房地產(chǎn)市場上會賠錢？”
鄧智仁經(jīng)過反思，總結(jié)出了幾個失敗的原因：
第一，按香港的游戲規(guī)則行事，投資不是建立在對當?shù)厥袌龅某浞至私庵希?/DIV>
有愿意出版《危盤解碼》，請按電子郵箱聯(lián)系�；騫q329652761 電子郵件：yin000001@sohu.com
第二，管理上太依賴香港人，本地化不夠，導致競爭力下降。
第三，在法律和政策方面把握不準。
從以上鄧智仁的自我總結(jié)可以看出，鄧智仁失敗可以大致歸結(jié)為四個字：“水土不服”。
然而，即使深暗本土規(guī)則的開發(fā)商其失敗的案例也是不勝枚舉。
某上市公司屬下的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是新疆本土房地產(chǎn)開發(fā)商三大巨頭之一，成功開發(fā)了天際大廈、天鴻山莊等著名樓盤，并在上海、深圳等地都有其成功的開發(fā)案例，但近年在烏魯木齊開發(fā)的某某名門卻讓其元氣大傷。
某某名門，位于烏魯木齊的市中心楊子江路，社區(qū)建在著名景觀體系之一的“蜘蛛山”腳下，并環(huán)擁人民公園、紅山公園，自然環(huán)境得天獨厚。其規(guī)劃設計更是出資800萬聘請國內(nèi)知名規(guī)劃設計機構(gòu)設計，小區(qū)還獲得了“中國房地產(chǎn)園林景觀獎”等幾個大的獎項。物業(yè)由新疆一家五星級酒店物業(yè)管理公司托管，是新疆第一個由五星級酒店物管接管的小區(qū)。就這個號稱新疆“尊貴仰止”的樓盤，這樣一個眾多美譽加身的樓盤，2001年正式推廣，歷時3年，推廣費用2000余萬，窮其招數(shù)，至2004年6月份，售賣率僅有其三分之一，被業(yè)界稱為新疆“最失敗的樓盤”。
像這樣失敗的案例在國內(nèi)各大中城市里很多。過多失敗案例的慘痛教訓，不得不讓人談到房地產(chǎn)時第一個話題是“高利潤”，接著的一個話題就是“高風險”。
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